Umschuldung bei Gleicher Bank

Umterminierung bei derselben Bank

Was tun Banken mit Umschuldung doppelt ? Wenn die gleiche Bank die Schuld umschuldet, darf sie nur den entgangenen Gewinn berechnen. Die Bank als Kreditgeberin gewährt im Rahmen einer Festzinsphase eines Immobiliendarlehens nicht einfach eine Umschuldung. Wird den Banken ein lukratives Gegengeschäft vorgeschlagen, verzichten sie gerne auf diesen Kostenaspekt der Umschuldung. Gleiches gilt für Überziehungskredite oder Abrufkredite.  

Doppelabrechnung mit Umschuldung

Bei sehr günstigen Zinsen ist eine Umschuldung verführerisch. Wenn der Kunde seinen Baukredit während der Zinsfestschreibung umplanen möchte, braucht er die Einwilligung der Bank. In den meisten Fällen vereinbaren die Kreditinstitute eine Umschuldung, die mit einer hohen vorzeitigen Rückzahlung vergütet werden kann. Dabei ist zu beachten, dass die Bank einer Umschuldung nicht zugestimmt haben muss.

Die Darlehensnehmerin ist für die Laufzeit der Zinsbindungsfrist an das Baudarlehen gekoppelt. Die Einwilligung gibt der Bank das Recht, die Konditionen einer Umschuldung zu bestimmen. In der Regel enthalten die Konditionen für die Umschuldung eine Vorauszahlungsstrafe. Nach wie vor besteht die Bank darauf, ihre Schulden selbst umzuschulden. Das Baudarlehen verbleibt bei der gleichen Bank.

Nach der Neuterminierung ändert sich für den Debitor nur die Kondition. Umterminierungen auf eine andere Bank sind kaum möglich. Im Falle einer Umschuldung während der Zinsbindungsfrist kann die Bank eine vorzeitige Rückzahlung verlangen. Durch die vorzeitige Rückzahlung soll die Bank für den Gewinnausfall entschädigt werden. In der Regel rechnen die Kreditinstitute die Vorfälligkeitsentschädigung fehlerhaft. Wenn dieselbe Bank die Schuld umplant, darf sie nur den verlorenen Profit errechnen.

Aber nicht das verlorene Interesse! Führt eine Bank die Umwandlung während der Zinsbindungsfrist selbst durch, darf sie nur die Unterschiedsbeträge zwischen den Gewinnen des Alt- und des Neubaudarlehens errechnen. Bis zum Ende der ersten Zinsbindungsfrist kalkulieren die Kreditinstitute gerne den vollständigen Gewinnausfall. Das bedeutet, dass Kreditinstitute mit einer Umschuldung das Doppelte einziehen. Einerseits wird die volle vorzeitige Rückzahlung bis zum Ende der ersten Zinsbindungsfrist vereinnahmt.

Andererseits erwirtschaftet die Bank Erträge aus der Umschuldung des neuen Baukredits. Die Bank zieht daher für die verbleibende Laufzeit der ersten Zinsbindungsfrist zweimal ein. Nur wenn der Bauunternehmer seine Liegenschaft veräußert oder die Schuld an eine andere Bank umgeschuldet wird, ist diese Rechnung korrekt. Deshalb sind die Kreditinstitute gerne bereit, einer Umschuldung zuzustimmen.

Eine Umschuldung während der Zinsbindungsfrist ist grundsätzlich nicht ratsam. Eine Umschuldung muss von der Bank nicht unbedingt akzeptiert werden. Zudem macht die vorzeitige Rückzahlung oft eine Umschuldung unrentabel. Der Aufwand für die Umschuldung ist in der Regel viel zu hoch. Zudem ist der Kunde auf den Goodwill der Bank abhängig. Ist eine Umschuldung während der Zinsbindungsfrist ökonomisch sinnvoll, sollten Sie auf die korrekte Ermittlung der vorzeitigen Rückzahlung achten.

Wenn der Kunde jedoch nur an einem niedrigeren Zinssatz für seinen Baudarlehen interessiert ist, besteht auch die Option eines Forward-Darlehens. Dies ermöglicht dem Kunden einen vorteilhaften Bauzinssatz für die zukünftige Entwicklung und vermeidet das Risiko einer Umschuldung.