Umschuldung während Zinsbindung

Umwandlung von Schulden während der Zinsbindungsfrist

Die Umterminierung im Voraus wird als Forward-Darlehen bezeichnet. Wollen Sie ein laufendes Darlehen lange vor Ablauf der Zinsbindungsfrist umplanen, zahlen Sie in der Regel eine Vorfälligkeitsentschädigung. Die Kündigung der Hausfinanzierung während der Festzinsperiode hat einen großen Nachteil: die Vorfälligkeitsentschädigung. Endet die Zinsbindungsfrist Ihres Baukredits, können Sie Ihren Kreditgeber problemlos wechseln. Die Hausbanken kommen dann oft mit dem Argument, mit einer Umschuldung.

Verlängerung und Umschuldung von Hypothekarkrediten

Die Zinsbindung ist jedoch in der Regel wesentlich geringer als die Laufzeit. Die Entscheidung muss vor dem Ende der Zinsbindungsfrist getroffen werden: Möchten Sie eine Verlängerung des Originaldarlehens für die Folgefinanzierung arrangieren oder eine Darlehensrückzahlung übernehmen? In diesem Artikel wird der Unterschiedsbetrag zwischen Verlängerung und Umschuldung von Hypothekendarlehen dargestellt und die Vor- und Nachteile erläutert.

Es wird auch kurz diskutiert, wie besonders vorteilhafte Zinsen in einer Niedrigzinsphase für eine künftige Verlängerung oder Umschuldung abgesichert werden können. Diese Verlängerung wird Ihnen schlicht erläutert. Genaugenommen führt die Verlängerung eines Darlehens dazu, dass nur die Zinsbindung bei sonst gleichen Kreditkonditionen und Kontrahenten aufrechterhalten wird. Die Vereinbarung sieht eine anfänglich höhere Rückzahlung von 4 Prozentpunkten und einen festen Soll-Zinssatz von 4 Prozentpunkten bei einem 10-jährigen Festzinssatz vor.

Am Ende der Zinsbindung bleibt eine Restverschuldung von ca. 102.000 EUR. Die Verzinsung wird aufgrund niedrigerer Marktzinssätze auf 3,5 Prozentpunkte reduziert, mit einer neuen, der Laufzeit angepassten Zinsbindung. In diesem Falle sind das immer noch 87 Jahre. Vertragspartnern ersetzt, ergänzt oder aufgelöst, Darlehensbeträge aufgestockt oder reduziert, Sicherheitenstellungen getauscht oder ergänzt, eine feste Laufzeit (nicht: Zinsbindungsfrist) gekürzt oder erweitert wird.

Hypothekarkreditgeber müssen ihren Abnehmern mindestens 3 Monaten vor dem Ende der Laufzeit der Zinsbindung bekannt geben, ob sie das Immobiliendarlehen verlängern wollen oder nicht. Im Regelfall wird der Meldung ein konkretes Sollzinsangebot und Zinsbindungsmöglichkeiten unterbreitet. Umterminierung oder Verlängerung? Jedoch ist die Hausbank nicht zur Verlängerung des Hypothekarkredits gezwungen.

Die KfW-Kredite (Programme 124 und 153) können grundsätzlich verlängert werden. Bei einer Verlängerung können jedoch keine besonders vorteilhaften Zinsen gelten. Zur Vermeidung dieser nachteiligen Auswirkungen sollte bei KfW-Darlehen von Anfang an eine Frist festgelegt werden, innerhalb derer das Kreditvolumen in voller Höhe zurückgezahlt werden kann. Auf jeden fall ist es ratsam, sich vor Abschluß eines KfW-Darlehens über das weitere Vorgehen im Prolongationsfall zu informieren.

Es handelt sich dabei um das Zinsrisiko bei Wegfall der Sollzinsen. Erhöhte Marktzinssätze können die monatlichen Belastungen dramatisch steigern und im ungünstigsten Falle zum Ausfall der Liegenschaft beitragen. Je größer der Differenzbetrag am Ende der Sollstellung, desto größer ist das zinsrisiko. Ist der Rollover separat widerrufbar? Ein echter Rollover mit Festzinsvereinbarung und ggf. geändertem Zinssatz kann nicht unabhängig wiederrufen werden.

Für eine wirkliche Verlängerung ist nicht einmal eine Sperranweisung erforderlich. Eine Darlehenslaufzeit über die Zinsbindung hinaus war von Anfang an Bestandteil der Abmachung. Wenn jedoch darüber hinaus Veränderungen erfolgen, ist es ein Neuabschluss und genau gesagt eine Umschuldung. Eine Folgefinanzierung erfolgt mit einer Darlehensumwandlungsschuld, wenn für die restliche Schuld am Ende der Zinsbindung ein neues Darlehensabkommen zustandekommt.

Eine Umterminierung kann mit einem neuen Darlehen einer anderen Kreditanstalt erfolgen. Auch eine Umschuldung mit dem originären Darlehensgeber ist möglich, wenn nicht nur Zinsen und weitere Zinsbindungen vereinbart werden. Dies beinhaltet eine neue Bonitätsbeurteilung und ggf. eine Wertermittlung der Immobilie. Daraus resultieren für den Darlehensnehmer niedrige Aufwendungen, die oft auf 0,3 Prozentpunkte der Restschuld veranschlagt werden.

Sind die Voraussetzungen für die Gewährung des Umschuldungsdarlehens gegeben, entstehen dem Darlehensnehmer kaum höhere Verwaltungskosten als bei der Verlängerung. Ab wann ist eine Umschuldung sinnvoll? Am Ende der Zinsbindungsfrist ist noch ein erheblicher Restbetrag vorhanden. Es ist leicht zu beurteilen, ob sich eine Umschuldung im Vergleich zu einer Verlängerung auszahlt, wenn keine Vorauszahlung erfolgt.

Bei beiden Ausführungen werden die gesamten Mehrkosten errechnet. Die berechenbaren Umplanungskosten werden dann zu den gesamten Umplanungskosten addiert. Beispiel: Restdarlehen - EUR 50000, Restnutzungsdauer - EUR 10000, Effektivzinsverlängerung - EUR 4 %, Effektivzinssatz für Umschuldungsdarlehen - EUR 3 %, geschätzte Umplanungskosten EUR 200,-. Der Gesamtpreis der Verlängerung beträgt 10.543 EUR.

Der Gesamtaufwand für das Umschuldungsdarlehen beträgt 7.824 EUR plus 200 EUR, also 8.024 EUR. Der Darlehensnehmer erspart sich in diesem Falle bei einer Umschuldung 2.519 EUR gegenüber einer Verlängerung. Wenn das Marktzinsniveau im Zeitablauf spürbar gefallen ist und/oder die Rückzahlungsraten geändert werden sollen, ist eine Umschuldung empfehlenswert.

Der Darlehensnehmer muss sich auf einen neuen Vertrags-partner einrichten. Die Umschuldung muss gut durchdacht sein, wenn sich die Kreditwürdigkeit des Schuldners verringert hat oder wenn sich der Wert der Liegenschaft verringert hat. Eine Verlängerung kann in solchen Situationen der sicherste Weg sein. Oftmals ungünstigere Bedingungen für die Verlängerung als für eine Umterminierung. Die Schuldner sind darauf angewiesen, die Kosten einer Umschuldung zu vermeiden oder zu komfortabel zu sein, um nach besseren Bedingungen auf dem Arbeitsmarkt zu suchen.

Bei einem Terminkredit stellt der Darlehensnehmer den aktuellen Zins für die künftige Refinanzierung sicher. Terminkredite müssen innerhalb von 12 Monaten und können erst 60 Monaten vor Fälligkeit des festen Zinssatzes aufgenommen werden. Die Zinsaufschläge sind umso größer, je größer die Laufzeit des Forward-Darlehens ist. Terminkredite sind eine Vermutung über die künftige Entwicklung der Zinssätze.

Spekulationen entstehen, wenn der Zins bei Abschluß des Terminkredits niedriger ist als zum Beginn der Finanzierungsrunde. Bei einem niedrigen aktuellen Zinssatzniveau und generell steigenden Marktzinssätzen können Terminkredite trotz Zinsaufschlag eine vorteilhafte Nachfinanzierung sein.

Vielfach müssen am Ende der Sollzinsbindungsdauer noch große Restdarlehen getilgt werden. Es ist daher ein schwerer Irrtum, Immobilienkredite schlichtweg zu vernachlässigen und das Ende der Zinsbindung nicht vorzubereiten: Das ist ein Fehler: Erkundigen Sie sich fortlaufend über die Marktzinssätze, nicht nur ein Jahr oder einige wenige Wochen vor Ende der Belastungsperiode.

Sie können 60 Monate vor dem Start über ein eventuelles Forward-Darlehen nachdenken, um sich für die Folgefinanzierung vorteilhafte Bedingungen zu schaffen. Eine Verlängerung ist in der Regel ab 12-monatiger Frist möglich. Sie sollten sich jetzt über die Zinsbedingungen anderer Provider erkundigen und ggf. einige kostenfreie und nicht verbindliche Offerten auf Basis einer Bedingungsanfrage erhalten (nicht: Kreditanfrage).

Überlegen Sie, ob Ihre Hausbank schon jetzt ein Verlängerungsangebot machen soll. Vergleiche das Bankangebot mit dem anderer Bänke. Ihr Kreditinstitut wird von sich aus ca. 3 Monaten vor Ende der Zinsbindungsfrist ein Verlängerungsangebot unterbreiten. Unterhandeln Sie mit Ihrer Hausbank, ob die Umschuldungsdarlehen billiger sind.

Möglicherweise wird Ihre Hausbank sie aufnehmen und als Kunde beibehalten. Überlegen Sie, ob Sie mit dem neuen Bankangebot einverstanden sind oder einen Umschuldungsdarlehen bei einer anderen Hausbank aufnehmen mochten. Bei einem so niedrigen Zinsniveau wie derzeit (Juli 2017) sollte das verbleibende Darlehen während der neuen Zinsbindungsfrist zurückgezahlt werden, sofern die Finanzmittel zur Verfügung stehen.

Einige Kreditinstitute akzeptieren auch eine Änderung der Rückzahlungsrate im Zuge einer Aufstockung.

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